Zakup mieszkania na kredyt – co warto wiedzieć przed złożeniem wniosku?

kwi 06 2017 13:31 | mentalny w Kredyty hipoteczne

mieszkanie na kredyt kredyt hipoteczny

W III kwartale ubiegłego roku udzielono w Polsce kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 10 mld złotych. W okresie styczeń-wrzesień 2016 roku spadek liczby pozytywnie rozpatrzonych wniosków o przyznanie finansowania na zakup mieszkania wyniósł o 2,5 proc. w stosunku do 2015 roku (dane Biura Informacji Kredytowej). Mimo iż liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych zmniejszyła się, wciąż jest to wiodąca metoda na uzyskanie środków niezbędnych, aby stać się właścicielem własnych czterech kątów.

Klienci polskich banków mogą mieć problem z rozróżnieniem dwóch produktów kredytowych powiązanych z zakupem nieruchomości. Trudno się dziwić, bo różnice występujące między nimi są niewielkie i dotyczą możliwości wykorzystania uzyskanego finansowania.

Kredyt hipoteczny pozwala kupić dom jednorodzinny, mieszkanie oraz garaż, jak też wykupić lokal spółdzielczy lub mieszkaniowy. Osoby chcące uzyskać środki na sfinansowanie zakupu działki budowlanej lub na remont mieszkania również powinny sięgnąć po kredyt mieszkaniowy.

Z kolei pożyczka hipoteczna, chociaż nazwa tego produktu finansowego może sugerować coś innego, nie służy uzyskaniu pieniędzy na nabycie domu lub mieszkania. Przeciwnie, mogą z niej skorzystać klienci banków już będący właścicielami nieruchomości, chcący uzyskać finansowanie na dowolny cel, którego zabezpieczeniem jest dom lub mieszkanie.

Spłata zobowiązania nawet do 35 lat

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe udzielane przez bank na dłuższy okres;
Uzyskanie kredytu na zakup mieszkania wiąże się z koniecznością posiadania wkładu własnego – kwoty stanowiącej procent całkowitej wartości lokalu.

W przeciwieństwie do kredytów konsumpcyjnych, kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie, którego bank może udzielić na dłuższy okres. Termin spłaty jest uzależniony od pożyczanej kwoty, wieku klienta, jego zdolności kredytowej oraz źródła uzyskiwanych dochodów. Kredytodawca ustala widełki dla minimalnego i maksymalnego okresu zadłużenia, które wynoszą najczęściej od 10 lat do 25 lub 30 lat. W Deutsche Bank Polska górna granica okresu kredytowania może wynieść nawet 35 lat. Szczegóły: www.deutschebank.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/kredyty-i-pozyczki-hipoteczne/db-kredyt-mieszkaniowy.html.

Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością poniesienia określonych kosztów. Klient występujący z wnioskiem o uzyskanie finansowania musi posiadać wkład własny. To procentowa część całkowitej wartości nabywanej nieruchomości. Od 1 stycznia br. minimalny wkład własny wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. Pozostałe koszty, z którymi musi liczyć się przyszły kredytobiorca, to taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty związane z ubezpieczeniem pomostowym (obowiązuje do czasu uzyskania wpisu do hipoteki) oraz ubezpieczeniem nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (tzw. ubezpieczenie murów).

Niektóre banki mogą wymagać prowizji od udzielonego kredytu, ale nie jest to reguła, a poza tym można tego obciążenia uniknąć np. korzystając z promocji lub z dodatkowych produktów banku.

Raty stałe lub malejące

Na ratę kredytu hipotecznego składają się część odsetkowa i kapitałowa. Raty mogą być stałe lub malejące.
Wysokość części odsetkowej zależy od oprocentowania kredytu, w tym marży banku.

Regulowane co miesiąc raty kredytu mogą być stałe (popularniejsze w Polsce) lub malejące. W przypadku rat równych uiszczana co miesiąc kwota jest taka sama, chociaż podlega wahaniom z uwagi na zmianę wartości stóp procentowych, jeśli kredyt ma zmienne oprocentowanie. W pierwszym okresie spłaty część odsetkowa raty obejmuje większą część miesięcznej kwoty. W miarę spłacania kolejnych rat maleje ona, a rośnie część kapitałowa. Raty malejące pozwalają zaoszczędzić na odsetkach, bowiem szybciej spłacany jest kapitał (część kapitałowa jest stała, a odsetki co miesiąc maleją). Na początku okresu spłaty rata malejąca jest wyższa w porównaniu do stałej. Raty stałe powinny więc wybrać osoby, które sądzą, że w dłuższym okresie ich sytuacja finansowa nie ulegnie zmianie lub się poprawi. Na raty malejące powinni się zdecydować natomiast ci kredytobiorcy, których finanse są w bardzo dobrej kondycji, więc mogą sobie pozwolić na wyższe spłaty, ale chciałyby w przyszłości mieć mniejsze obciążenia.

Każda rata kredytu składa się z – jak wspomniano wcześniej - z części odsetkowej i kapitałowej. Pierwsza stanowi zysk banku za udzielenie finansowania. Druga to zwrot kwoty pożyczonej przez bank kredytobiorcy w celu zakupu nieruchomości. Oprocentowanie całkowite kredytu wskazuje, jak wysokie będą odsetki i wyznaczane jest przez oprocentowanie, zależne od stopy rynkowej WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate). WIBOR to stawka, po której banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze. Ustalany jest dla różnych okresów czasowych, w przypadku zobowiązań hipotecznych banki stosują warianty trzy- lub sześciomiesięczny, rzadziej WIBOR na dziewięć miesięcy.

Wartość stopy WIBOR wyznaczają stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej. Im niższe są stopy procentowe, tym niższy WIBOR, co oznacza obniżkę rat kredytowych. Kredytobiorca we własnym portfelu odczuje to dopiero po kilku miesiącach, zależnie od obowiązującego przy jego kredycie wariantu WIBORU. Mechanizm ten działa też w drugą stronę. Jeśli stopy procentowe i WIBOR zostaną podwyższone, wtedy wzrost rat nastąpi też z tym kilkumiesięcznym „opóźnieniem”. Marżę każdy bank ustala indywidualnie. Jeśli klient przy składaniu wniosku zdecyduje się na inny produkt z oferty (np. konto oszczędnościowe albo lokatę), wówczas marża może zostać przez bank obniżona.